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來源:GO房網 2016-08-18 15:28
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在招聘新的物管公司之前,應與原任物管公司簽署一個備忘錄:如果原任物管公司中標,則由它繼續執行園區的管理工作,如果原任物管公司落選,則須與新任物管公司順利完成交接工作,否則予以處罰。

1.物業管理內容

1>、住宅小區物業管理的內容包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理。

2>、住宅小區物業管理的對象住宅小區的物業管理,管理和服務的對象首先就是住宅小區的居民。對于居民的管理,不是限制他們的人身自由,而是管理他們在小區居住時的部分行為。

3>、住宅小區居住設施管理 住宅小區物業管理公司根椐物業管理合同,只負責住宅小區房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區的房屋使用過程中有自然或人為損害,有使用過程中產權人與使用人、不同產權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產生的各種需要調節、管理的多種環節。住宅小區的公共設施,管理是受各系統市政部門所有者的委托,代管各系統的運行狀況及運行結果,代繳各種有關費用。4>、居住環境管理住宅小區物業管理的自然環境管理,是對自然環境的監測與防止自然環境中不良因素的發生,對人為環境的管理是維護和改變、塑造一種人為環境,維護是一種環境秩序。住宅小區自然環境是客觀存在的,不能人為創造,也很難改造。只能對現有環境進行有效的了解和監測,及時納入物業管理公司管理檔案。

2.成立業主委員會

成立條件: 一、入住率超過50% 二、首戶入住已滿二年 召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會 。

發起: 物業所在地的街道辦事處 業主要求成立業主大會,應通知區、縣小區辦,請求他們派人指導 開發商及物業消極應對,區縣國土房管局可指定業主代表組建業主委員會 確定物業管理區域 一個物業管理區域成立一個業主大會。

3.物業合同

一、簽署物業合同注意事項:

隨著《物業管理條例》的出臺,越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務,同時也更重視和謹慎地使用這些權利,希望能有效地維護自身的利益。其中最重要、和業主利益關系最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區,并和選好的物業公司簽訂好《物業服務合同》,因為該合同簽訂后,對全體業主和物業公司都具有法律約束力,所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。

鑒于目前的情況和即將實施的《物業管理條例》,業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應注意以下幾點:

1、明確委托物業服務的內容、范圍和期限。由于現在專業分工的細化,出現了專提供某一項服務的物業公司,所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作,還是只負責某一項服務內容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司,委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后,除了物業費是自己收取外,其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業,來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準,也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話,由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定,業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量,那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準,并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方,否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主花高價買低質服務的情況。

2、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外,其它一些權利,也應在服務合同里更具體地約定。例如,由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時,業主委員會應承擔相應的義務,督促業主按時交納物業費,積極配合物業公司工作,尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。

3、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則,在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時,也要明確物業公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業主物品被盜,物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時,必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

4、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況,雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容,但是它彌補不了給業主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現這種情況,物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業主的利益。

二、具體來說,物業合同應具備以下條款:

物業 管理合同應具備以下主要條款: 1.雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業的業主或使用人選 舉產生的物業管理委員會,乙方(受委托人)為物業管理公司;2.管理項目。即接受管理的房地產名稱、座落位置、面積、四至界限; 3.管理內容。即具體管理事項,包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項; 4.管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜,不同的管理事項,收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的,如季節性的供暖收費;有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的,如停車場的停車費。這些收費,能明確的都應當在合同中明確規定; 5.雙方的權利和義務。 根據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,物業管理公司的權利主要有: ①有權根據有關法律、法規,結合實際情況,制訂小區物業管理辦法。物業管理公司制訂的小區管理辦法可以是綜合性的管理規章,也可以針對不同方面制訂專項規章,例如衛生公約、保安公約等等。物業管理公司制訂規章屬于對小區管理服務的重大措施,必須經小區業主大會或物業管理委員會認可后,管理規章才能生效。這些管理規章不屬于政府行為,沒有普遍的效力,只在小區居民范圍內具有約束力,其性質屬于團體自律性規章; ②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理,這既是行使權利也是履行義務; ③依照物業管理合同和有關規定收取費用; ④有權制止違反規章制度的行為; ⑤有權要求管理委員會協助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表,有責任協助物業管理公司做好工作,對于小區管理中出現的重大事件,或者個別難以解決的問題,物業管理公司可以將情況向管理委員會通報,有權要求管理委員會按照管理規章出面協調和解決,管理委員會應當予以支持和協助; ⑥有權選聘專營公司承擔專項管理業務。物業管理是多方面的管理與服務,物業管理公司本身不可能具備各方面的管理條件,因此根據管理項目的需要,一部分專項業務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區銜道和清理垃圾、化糞井的專項工作,轉包給清潔公司等單位或人員承擔;聘請保安公司承擔小區治安管理工作等; ⑦可以實行多種經營,以其收益補充小區管理經費。我國的物業管理開展不久,群眾生活水平也還不高,不能象國外那樣實行物業管理的高收費《在國外物業管理也是微利行業》但又不能沿用傳統房產管理“以收定支”的做法,彌補經費不足的辦法就是開展多種經營,以經營收益補充管理經費。 物業管理公司除享受上述權利外,也應承擔下列義務:①履行物業管理合同,依法經營;②接受管理委員會和小區居民的監督;③重大管理措施應當提交管理委員會審議,并經管理委 員會認可;d接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導; 6.合同期限。即該合同的起止日期; 7.違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任; 8.其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜,如風險責任、調解與仲裁、合同 的更改、補充與終止等。

4.更換物業

一、具體步驟:

更換程序的合法性小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益,負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團,是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜,要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會,形成決議,使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

(二)取得協調相關方面及中正級三方的支持調和相關單位的關系,包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系,使其盡可能得取得一致性意見,對于順利更換,尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問,提供法律支持。 物管顧問、財務顧問,提供專業支持。 政府主管部門,提供政策支持,取得指導、支持,不可忽視。

(三)更換物管企業各方面工作的交接設計物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作,為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據,首先應召開產權人大會并做好保密工作,防止過渡期出現管理真空,同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移,使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦,取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的,如發生拒不交出物業的情況,需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作,精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到最低。

二、特別提示:

在招聘新的物管公司之前,應與原任物管公司簽署一個備忘錄:如果原任物管公司中標,則由它繼續執行園區的管理工作,如果原任物管公司落選,則須與新任物管公司順利完成交接工作,否則予以處罰。如果業主管委會手中握有這樣的備忘錄,就會非常有利,也為日后的法院判案提供了依據。然而,由于當前大多數業主的法律意識不強,因此讓不法物管商鉆了空子。

有些小區,新舊物管公司未能實現順利交接,其原因就在于原任物管公司有抵觸情緒,從而令社區的管理工作一度陷入混亂狀態。其實這一方面反映出原任物管公司的職業素質太差,但同時也反映出業主管委會的監控能力不強。千萬不要等到爆發管理危機的時候再來更換“管家”。

物業 責任編輯:王楠

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